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香江控股多地项目去化缓慢营收净利下滑

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简介 香江控股多地项目去化缓慢营收净利下滑本报记者翁榕涛童海华广州报道曾凭借“锦绣香江”住宅品牌在地产界一举成名的深圳股份有限公司(,以下简称“”),如今在地产业务的发展上却显现疲态。 6月4

香江控股多地项目去化缓慢营收净利下滑

香江控股多地项目去化缓慢营收净利下滑本报记者翁榕涛童海华广州报道曾凭借“锦绣香江”住宅品牌在地产界一举成名的深圳股份有限公司(,以下简称“”),如今在地产业务的发展上却显现疲态。 6月4日,在发布两次延迟公告后,终于对深交所下发的问询函进行了回复,问询函中涉及公司资金和负债情况,以及部分项目开发进度缓慢、销售遇冷、业绩承诺难以兑现等问题。

2018年财报显示,目前香江控股的主营业务仍然为物业销售、商贸流通运营,两项业务营业收入占总收入比例分别为56%、33%,两者较上年同期分别有%和%的下滑。 转型三年来,香江控股在住宅地产业务上布局较少,备受看好的商贸物流业务曾担负起转型谋破局重任,但过程中并非一帆风顺。

针对业绩下滑和多元化转型等问题,《中国经营报》记者致函采访香江控股董秘处,截至发稿时未获回复。 多地项目去化缓慢年报显示,香江控股在天津、广州和成都储备的规划计容建筑面积位居前三位,分别为万平方米、万平方米与万平方米。

但2018年公司天津项目的可供出售面积为万平方米,而销售面积仅为万平方米,销售比例仅%。 在深交所近期下发的问询函中,提及基于2018年森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业(以下简称“天津三公司”)的利润情况,以及项目所在地区的政策和去化情况,说明是否存在业绩承诺难以完成的可能。

据了解,香江控股于2017年12月与控股股东南方香江签订《股权购买协议》与《盈利补偿协议》,以亿元的对价收购南方香江持有的天津三公司各65%股权,同时约定2018年~2021年,香江控股承诺森岛宝地拟实现的累计净利润为亿元,森岛鸿盈拟实现的累计净利润为亿元,森岛置业拟实现的累计净利润为亿元,合计为亿元。 然而财报显示,2018年森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业仅实现净利润-万元、-万元和-万元,均呈现亏损状态,这也引发了投资者对于天津三公司无法完成利润承诺的质疑。

香江控股在回复公告中指出,天津三公司项目去化不及预期的原因包括:一是在一系列严格的房地产调控政策下,天津市新房销售增速有所放缓;二是由于天津市2018年实施环保等整改措施,导致天津三公司的开发周期和预售证取得晚于预期;三是天津项目已建成的大户型产品总待售面积占2018年期末可售产品总面积的比例为%,占比较大。 受客户需求及销售策略影响,大户型产品占比较大对项目快速去化造成一定不利影响。

财经评论员严跃进认为,销售项目受到不同城市的影响,其去化状况会有较大的变化。 天津项目是受到了环京限购的影响,若是后续要发展,关键还是要差异化定位产品,积极抓住天津未来人口和人才导入的政策红利。 除天津以外,香江控股在大本营广州以及成都的去化情况也不容乐观。

回复函指出,2018年天津商品住宅销售面积为万平方米,同比下降%;2018年广州商品住宅销售面积万平方米,同比下降%;成都商品房成交面积约为3,667万平方米,其中商品住宅成交面积为2,442万平方米,同比下降%。 营收净利双下滑受累于多地项目去化缓慢的问题,香江控股的盈利情况不容乐观。 报告期内,香江控股实现营业收入亿元,同比下降%;其中商品房商铺卖场收入约亿元,占营业收入的56%;商贸流通运营收入约亿元,占营业收入的33%,两者较上年同期分别有%和%的下滑。 同时,公司营业总成本较上年同期微涨%。

主要由于公司的财务费用大涨%至亿元,其中利息费用约亿元。 因此,香江控股的营业利润同比下降%至亿元,净利润同比下降%至亿元。 香江控股对净利下滑的原因进行解释,由于营业收入较上年下降亿元,营业毛利较上年下降亿元,主要是房地产结转收入差异性导致;财务费用较上年增加亿元,主要是发行及银行贷款增加导致利息支出增加。

值得注意的是,由于香江控股期内经营现金流入略降,支付的土地款增多,以及并购天津三项目支付的现金较多,致使公司经营现金流与投资现金流均为负,2018年财报显示,香江控股的经营性现金流量净额下降%至-亿元。

近年来香江控股在土地市场上布局较少,主要集中在和地带。

2018年5月,香江补缴土地出让金亿元,成功获取了广州翡翠绿洲十六期优质地块,增加土地储备万平方米的计容面积;在长三角区域,香江控股先后在江苏如东成功拿地,2018年内分别与苏州吴中区、扬州瘦西湖管委会、南京、南通、济南高新区、青岛胶州市空港经济区等区域签订战略框架协议。

高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥分析,国内土地市场已经进入一种大资本竞赛的阶段,中小房企只能避开资本正面比拼的状况,可以往一些小而精的项目转向,比如考虑一些城市更新、文化产业项目等需要耐心、需要专业运营经验的领域,这些领域对于追求高周转、追求国内销售额排名的大房企来说,不太愿意花心思去考虑。

转型商贸物流受阻此前,由于地产行业处于下行通道,香江控股曾表示,公司将从主要以住宅类房地产开发销售业务为主,商贸物流地产开发销售业务为辅,逐步向商贸物流地产开发销售与运营为主转型。 尽管香江控股曾提出大力发展商贸流通运营业务,但业绩情况并不尽如人意。 2018年财报显示,目前香江控股的主营业务仍然为物业销售、商贸流通运营,两项业务营业收入占总收入比例分别为56%、33%。 2016年~2018年度,香江控股商贸流通运营业务收入占总收入的比重分别为%、40%和33%,呈逐年下降趋势。 严跃进认为,企业做过住宅开发后再去做别的业务就会发现,前者盈利空间大,资金回笼也快。 企业一直在尝试将商贸流通作为一个有相对优势的业务,但可能还是会面临一些压力。

值得注意的是,香江控股2018年的短期借款和一年内到期的非流动负债都呈现快速增长的趋势。

短期借款亿元,同比增长%;一年内到期的非流动负债亿元,同比增长%。

香江控股对深交所的回复函也提及了债务问题,截至2019年4月30日,香江控股借款余额约为亿元(含公司债),其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约亿元,公司资金余额约30亿元。 下半年将利用存量资金和销售回款归还银行借款。

协纵策略管理集团创始人黄立冲认为,房企要降负债,降杠杆,在融资趋紧的大环境下,停止任何短债长投的行为,先关注现金流量表,经营性现金流要正,投资现金流也要正,融资现金流也要正,把债务/资产比率降到70%以下。

(编辑:赵毅;校对:彭玉凤)(来源:中国经营报的财富号2019-06-2021:25)。